Optimisation fiscale, loi Scellier Assurance vie et placements financiers Loi Madelin - Fillon Mutuelle / Santé P.E.R.P		OPTIMISATION FISCALE, LOI SCELLIER Pour répondre à la situation de crise exceptionnelle, les députés ont adopté in extremis fin décembre 2008 une loi pour soutenir l’immobilier. La loi Scellier permet une réduction d’impôt exceptionnellement élevée : jusqu’à 37% de la valeur du logement acheté. Cette loi comporte 2 volets : - Scellier simple sur 9 ans - Scellier social sur 15 ans Principe fiscal Dans les deux cas, il s’agit d’acheter un bien immobilier neuf ou à des logements qui après transformation ou réhabilitation acquièrent la consistance du neuf, que l’on loue pendant 9 à 15 ans. Une partie de votre investissement, fait dans le cadre du dispositif Scellier, sera remboursé par l’Etat au travers d’une réduction d’impôt de : - 25% si vous louez votre logement 9 ans, et si le bien a été acquis en 2009 ou 2010, soit une réduction d’impôt de 2.77 % par an - 20% si vous louez votre logement 9 ans et si le bien est acquis en 2011 ou 2012, soit une réduction d’impôt de 2.22% par an - 37% si vous louez votre logement 15 ans, et si le bien a été acquis en 2009 ou 2010 Le plafond d’investissement retenu est 300 000€, la réduction d’impôt maximale est donc de : 37% x 300 000 = 111 000€. Résultat : votre bien immobilier Scellier est financé entre 77 et 87% par le locataire et l’Etat. Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années à venir. Comme pour la loi Robien ou Borloo, vous devez toujours réaliser, sur la fiche d'imposition "2044 spéciale" ou 2044s, un calcul Revenus – charges qui correspond à votre résultat foncier. La rubrique Revenus contient seulement, les loyers. La rubrique Charges, quant à elle, contient : - les intérêts de votre prêt - l'assurance du prêt - les charges de gestion - la taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères puisque vous pouvez les faire payer par le locataire) Si votre résultat foncier, est positif, votre investissement locatif vous amène un bénéfice foncier. Sinon, vous profitez d'un déficit foncier. Ce résultat foncier s'impute directement au niveau de vos revenus. Cela signifie que tout se passe comme si, au niveau de votre calcul d'impôt et indépendamment de la réduction d'impôt qui s'appliquera "à la fin", votre salaire était égal à "votre salaire + le résultat foncier". Conditions d’application aux logements réhabilités : La réhabilitation d'un logement ancien suppose de suivre une procédure précise afin que la réduction d'impôt Scellier puisse vous être octroyée. Cette procédure comporte trois grandes étapes obligatoires pour pouvoir bénéficier du dispositif : 1. Le propriétaire devra fournir des justificatifs AVANT les travaux Le propriétaire devra justifier que le logement est non décent, celui ci pourra alors être l’objet d’une réhabilitation. Pour cela le propriétaire devra faire établir un état descriptif qui renseigne les rubriques définies par le décret et l’arrêté du 19 décembre 2003. Pour ne pas être décent, le logement devra ne pas remplir au moins 4 de ces rubriques. 2. Vous devrez faire réaliser les travaux 3. Il faudra de nouveau établir des justificatifs APRES les travaux Une fois les travaux réalisés, le propriétaire devra faire constater, justificatifs à l'appui, que les performances techniques du logement réhabilité sont atteintes pour au moins 6 des 12 points définis par la loi. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement devra présenter, après la réalisation des travaux, les caractéristiques d'un logement décent pour l'ensemble des 15 rubriques qui ont servi de point de contrôle avant les travaux. Et présenter l'ensemble des 12 performances techniques citées ci-dessus. Pour en justifier, le propriétaire bailleur fait établir un nouvel état descriptif comprenant les mêmes rubriques que celles mentionnées pour l’état avant travaux. La personne qui réalise l’état fournit également une attestation indiquant que : - les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent - l’ensemble des performances est respecté et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation Les deux états descriptifs du logement, ainsi que les attestations, sont réalisés par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité. Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, chaque fois qu’ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique : - un état des risques d’accessibilité au plomb (CSP: art. L. 1334-5) - un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (CSP: art L 1334-7) La réhabilitation d'un logement afin de le rendre éligible à la loi Scellier donc assez complexe à mettre en œuvre. Conditions d’application du dispositif : Engagement de location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition Le logement doit être la résidence principale du locataire Il doit être situé dans des zones géographiques précises où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements Le logement doit avoir des caractéristiques thermiques conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation Une seule opération par an par foyer fiscal : l’achat d'un second logement ne pourra pas donner droit à la réduction d’impôt Scellier Respect d’un plafond de loyer au m², selon la zone géographique, fixé par décret (cf. tableau ci-dessous) Impossibilité de louer ce bien à un ascendant ou descendant Zone Plafond des loyers loi Scellier Plafond des loyers loi Scellier social Zone A : Paris petite et deuxième couronne, Côte d'Azur (d’Hyères jusqu’à Menton) et le Genevois français 21.65 €/ m² 17.32 € / m² Zone B 1 : Grande couronne parisienne , villes de plus de 250 000 habitants* , quelques villes chères**, Outre-mer, Corse, les îles et le pourtour de la Côte d’Azur 15.05 €/ m² 12.04 € / m² Zone B 2 : Villes de plus de 500 000 habitants, certaines zones frontalières chères, les limites de l’Il de France 12.31 €/ m² 9.85 € / m² Zone C : villes de moins de 50 000 habitants La zone C n’est pas éligible à la loi Scellier La zone C n’est pas éligible à la loi Scellier *Aix, Avignon, Béthune, Bordeaux, Clermont, Douai, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Nancy, Nantes, Metz, Marseille, Montpellier, Orléans, Rennes, Rouen, Saint Etienne, Strasbourg, Tours, Toulon, Valenciennes. ** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo A l'issue des 9 années, si vous souhaitez continuer de bénéficier d'une réduction d'impôts à hauteur de 2% par an du prix d'achat de votre bien immobilier, vous devez choisir des locataires selon les plafonds de ressources définis dans le tableau ci-dessous : Zone Zone A Zone B 1 Zone B 2 Personne seule 42 396 € 31 491 € 28 867 € Couple 63 362 € 46 245 € 42 392 € Couple ayant une personne à charge 76 165 € 55 363 € 50 750 € Couple ayant 2 personnes à charge 91 234 € 67 002 € 61 419 € Couple ayant 3 personnes à charge 108 003 € 78 640 € 72 087 € Couple ayant 4 personnes à charge 121 533 € 88 706 € 81 314 € Majoration par personne supplémentaire à partir de la cinquième + 13 545 € + 10 075 € + 7 239 €   SA SACAF - 159, rue Montmartre - 75002 PARIS - Tél : 01-42-33-52-23 - Fax : 01 42 33 58 28 - contactez-nous